官逼民反_人民當家

央大台灣經濟發展中心公布消費者信心指房地產信心持續下跌，新政府提防房地產短期會崩盤。 圖／報系資料照

聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

中央大學台灣經濟發展研究中心今天公布1月消費者信心指數（CCI）下降0.72點，成為80.89點，台經中心主任吳大任表示，總統大選結果並未影響消費者信心，但房地產信心持續下跌，新政府上台後最需要提防的是房地產短期內可能會崩盤。(http://house.udn.com/house/story/5887/1469520)

以短期消費信心指數下滑，推論「房地產可能崩盤說」這種機率是零。

央大提出房地產消費信心指數下滑，房市可能崩盤，立意雖善，含有警示意味，但從該消費信心指數過去兩年來的分析數據，個人提出兩項質疑：

（一）房地產消費信心指數呈現的是落後指標，無法扮演領先指標角色

在103年下半年國內房地產開始出現呈現高檔反轉，而從央大台經院所分析的數字發現(中央大學台經院消費信心指數http://rcted.ncu.edu.tw/upload.phtml)，103年除了六月份代表房市趨勢「未來半年購買耐久性財貨時機」的消費信心調查指數下降外，其餘十一個月皆呈上升趨勢與偏向樂觀。另外，在104年房市已開始明顯轉向空頭，該信心指數除了12月以外，其餘十一個月皆呈現上升趨勢與偏向樂觀看法，可見該項調查指標题顯然無法反應未來的房地產走勢，簡單的講，它孌成是落後指標而非預測「未來半年趨勢」的領先指標。

（二）房地產信心指數只能反應消費者當下的心態，無法做為房價趨勢判斷的唯一因素

房市會不會崩盤不是單一指標可以判斷，雖然，也有學術研究所謂泡沫十大指標，其準確度都與實務有些差距。房價漲跌的趨勢判斷包括

1.基本面：主導房價正確走勢

基本面包括：市場供需、土地稀有性、人口密度、國內外經濟成長、國民所得、三率變動（利率、稅率、匯率）、股市榮衰、公共建設投入、通貨膨脹、資金匯流……等。上一波多頭完全是因為資金充沛與利率偏低以及國內缺乏多元投資管道所支撐的行情。

2.技術面：景氣興衰循環

技術面是指，市場的景氣循環一定有漲有跌，技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之的景氣興衰，而呈現出技術循環的週期。技術循環概分為：初升段、主升段、末升段、反轉階段等變化階段，例如2001~2003為房價初升段，2004~2008為主升段，2009~2014為末升段。只是這波景氣榮景過長，當然在反轉下跌時，需比過去循環一年半趕底的態勢，緩跌時間拉長許多，預期2017年Q4落底。

3.消息面：助漲助跌的房價走勢

消息面涵蓋因素包括：兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或激勵、天災、人禍等。消息面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。例如這波房市奢侈稅政策出現在房市頂熱期反而助長房市轉嫁，房地合一稅出現在房市開始疲軟時，就又助跌效應。

所以，各人認為單一的消費信心指數調查去判斷房價可能崩盤，除了準確度有待商確以外，發佈的訊息，雖表善意警示，但也可能造成危言聳聽，容易讓市場造成不理性的消費行為。過去某些學者也喜歡以房價所得比超過八倍以上房價救一定面臨泡沫崩盤，結果顯示在持續房價所得比都是八倍甚至十倍以上，房價依然連漲十年以上，這更印證單一指數分析房價泡沫的盲點。

2016年當然餘屋與新成屋價格一定會鬆動，也是市場殺價取量的一年，觀望已久的自住首購買盤會回籠，不可能如央大台經院所提，一年內要跌兩成至三成，這種機率的發生幾乎是零。當然央大善意的提醒政府要做好防範措施也是居於善意，但這波房地產緩跌趨勢明顯，只是在2015年全年量縮價跌的洗禮下，市場已經確認是軟著陸，未來房市並無崩盤的危機。

http://house.udn.com/house/story/5920/1481884-%E5%A4%AE%E5%A4%A7%E5%8F%B0%E7%B6%93%E4%B8%AD%E5%BF%83%E3%80%8C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%8F%AF%E8%83%BD%E5%B4%A9%E7%9B%A4%E8%AA%AA%E3%80%8D%E6%9D%8E%E5%90%8C%E6%A6%AE%E6%8C%87%E6%A9%9F%E7%8E%87%E6%98%AF%E9%9B%B6%EF%BC%81

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